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  • 融创开启双保险:借并购增加优质土储 账上700亿现金
  • 2017年03月30日来源:每经

提要:面对当前楼市风云变幻,即便是一线房企仅有较为可观的现金仍不够,还需要进一步优化财务结构,如此才能提高资本收益率。

3月28日,专注于高端精品物业开发的融创中国(01918,HK)在香港发布了2016年业绩报告,全年实现合同销售金额1506亿元,同比增长121%,一举成为千亿房企军团的佼佼者。

相对于销售收入,融创2016年结转的营业收入同比增长53。6%至353。44亿元;毛利同比增长69。7%至48。48亿元,每股收益0。71元,拟每股派息0。257元。

截至目前,融创的土地储备近8000万平方米,其中去年以来新增逾5000万平方米,更为关键的是2/3为收并购所得。而该房企手捏现金近700亿元。

受调控影响,不少一线房企大鳄均放缓了销售增速。按照年初规划,融创今年的销售目标是2100亿元,这意味着其预计增幅约40%。

避开地王借并购增加优质土储

2016年,是我国土地市场“沸腾”的一年。地王诞生接连不断,热门城市地块溢价率之高令人咋舌。

克而瑞年终统计显示,2016年30多个城市刷出340宗左右单价、总价地王,数量创历史新高。

彼时,相对于不少实力房企一度表现出非理性拿地的狂热,融创凭借自身在并购市场的独特优势,成功避免了土地公开招拍挂市场的剧烈竞争。

数据显示,2016年第3季度是融创拿地高峰,涉及储备体量2143万平方米,其中有60%的地块属于收购方式获得。进入第四季度,融创获取土地1150万平方米,收购比例达到82%。

招银国际房地产分析师文干森等分析指出,2016 年融创在房地产市场表现进取,成功进入深圳、广州、佛山、东莞、郑州、厦门、青岛、南宁、昆明市场等一二线核心城市。

从宏观格局来看,融创当前战略布局区域已较为清晰,即逐渐形成了北京、华北、上海、西南、东南、广深、华中和海南八大区域、40余座一线、环一线和核心城市的全国布局。

广发证券房地产分析师乐加栋等指出,2010年融创进入北京、天津等5个城市;2012年完成围绕五大核心城市的区域布局;2016年以来在广深区域获取8个项目。其认为融创坚持区域深耕战略,遵循“一线城市、强二线城市、环一线城市”布局,选择区域核心级城市深耕。

目前,融创土地储备总量7912万平方米,如果分版块来看,西南区域占比20%,北京区域、华北区域、上海区域和东南区域分别占16%、18%、15%和11%,广深、华中、海南三大区域占比为10%、7%、3%。

就近8000万平方米体量的储量来说,融创旗下涉及竣工未售部分仅占6%,待建和在建部分占比高达94%。按照业内较为一致的观点,典型一二线城市投资安全性相对较高,供需关系也较为活跃,销售变现势头可期。

近700亿现金 财务结构稳健

既然有这么多土地储备,那么融创去年的经营业绩如何?年报显示,该房企实现营业收入353.4亿元,同比增长54%,实现毛利48.5亿元,同比增长70%;账面毛利率13.7%,同比上涨1.3个百分点。

若剔除物业减值拨备影响和收购物业公允值重新计量的影响,融创的毛利率为23.4%,真实毛利率同比上涨4.4个百分点,实现溢利29.4亿元。

除了赚钱能力较强之外,融创中国截至2016年底的总资产为2932亿元,增长153。9%,手持现金698亿元,较2015年底的271亿元提升158%,对短期借款覆盖倍数达2。1倍。

透过年报也不难发现,当前融创中国的短期负债明显降低,一年以内的短期借款占该房企总借款的比例已从2014年的40%下降到2016年的29%。

融创中国副总裁兼董秘高曦表示,“债务增加主要是换来大量好的土地,这些土地即便有限价、限购,我相信流动性还是非常好的,因为拿地成本当时控制得比较合理。”

当前,标杆房企万科的现金余额为870亿元,刚进入千亿级的绿城中国的现金余额近250亿元,融创作为千亿级军团的新晋“地产大鳄”,上述手持的现金情况显然较为可观。

面对当前楼市风云变幻,即便是一线房企仅有较为可观的现金仍不够,还需要进一步优化财务结构,如此才能提高资本收益率。

截至2016年底,融创加权平均融资成本降低到5。98%,同比下降1。62个百分点,创下该房企成立以来的新低。

谈及此,高曦具体解释说,“去年我们非常好地把控了境内公司债放开的市场窗口,也积极控制外币借款的利率风险和汇率风险,持续降低融资成本和优化借款期限结构。这对我们融资成本降低起到非常关键的作用。”

2100亿目标“有深意”

2016年,融创的房地产销售均价仍领跑同行,达到20480元/平方米,这是其销售均价连续第四年维持在20000元/平方米之上。就去年千亿级房企,仅有融创、绿城销售均价突破了2万元。

相对于绿城,当前融创的盘子更大。上述产品持续较高的售价,也说明了融创对高端产品较强的议价和溢价空间,突显了该房企在高端精品住宅开发领域的竞争力,奠定了在全国高端住宅市场的领先地位。

当前,融创在全国一线、环一线和核心城市形成了多条备受市场追捧的高端产品,包括最具代表性的“壹号院”、“桃花源”、“府系”等高端产品系。

公益福彩app数据显示,去年融创在天津、重庆、无锡的市场份额位列第一,在北京位列第二,在上海位列第三,在杭州位列第四,在苏州位列第五。

基于当前良好的土储规模,加上融创坚持“高周转”的市场策略,其今年的销售目标是2100亿元。相对于去年销售1506亿元,预计同比增幅40%。与去年销售增幅相比,今年融创定的目标显然是放缓了增速。从当前一线房企来看,对市场相对偏于谨慎。

高曦表示,“该进的城市都进完了,该建的团队都建完了,后面主要精力将放在提升能力上。我们希望未来几年逐渐释放出跟我们规模相匹配的利润。”



责任编辑:蔡媛媛
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