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  • 珠三角房价B面:做实业太辛苦 民资逃离做多楼市
  • 2016年07月11日来源:中国房地产网

提要:虽然传统的制造业仍未走出窘境,但珠三角的几个工业重镇却靠房地产扳回了一城。6月28日,顺德出让的两宗住宅用地楼面地价单价突破1万元/平方米,成为历史新高。

虽然传统的制造业仍未走出窘境,但珠三角的几个工业重镇却靠房地产扳回了一城。6月28日,顺德出让的两宗住宅用地楼面地价单价突破1万元/平方米,成为历史新高。短短半年时间,顺德的土地出让金收入已经达到了100亿元,相当于去年全年的卖地收入。

不过,由于实体经济的不景气,大量民间投资涌入楼市,推高房价地价。公开数据显示,广东民间投资近半集中在房地产,楼市对民间投资实体经济的挤出效应也引起了社会各界的关注。这种担忧并非毫无根据,中山市早在2014年就被外界质疑,楼市因短期可获得“快速增长”的成效部分镇区出现了热衷将工业用地转为商住房地产用地的现象,导致工业投资增速放缓。2015年,中山房地产市场大热,其实体经济对GDP的贡献率却持续下降。

“民间投资肯定是往收益高的行业集中,房地产投资周期短、利润高,比做工厂省心多了。”一位曾为广州市和其他多个城市政府担任土地顾问的专家表示,虽然这是民间的自发投资,但如果政府不注意引导,一旦楼市大幅下行,对城市经济造成的损失将是难以估量的,温州的经济空心化、房屋断供潮便是前车之鉴。

权天集团董事长梁权最初是靠制造业起家,此后转向房地产投资,但最终还是做回了实业,目前专门为那些被房地产套牢了的企业主盘活不良资产。“一些企业主在楼市上升期大幅超贷,楼价下跌后就资不抵债了,自己怎么都盘活不了,还进了银行的黑名单,实业也没法做了。”看了太多这样的悲惨案例,他认为现在许多民间投资应该记住以前的教训。

专业炒楼团队集结

张鹏(化名)是一名实业家,在广州、深圳等地从事酒店业、娱乐休闲业的投资。由于酒店业现金流不稳定,他一直在尝试多产业投资,包括矿业、旅游业等,但最终发现来钱最快的还是房地产。他有一支专业的炒楼团队,目前已在深圳等地拥有多套住宅和商铺,资产在短短几年内迅速增值。据张鹏介绍,他身边的企业主朋友基本上都有参与房地产投资。他们认为,与其他投资比起来,房地产可算是低风险、高收益的产品,虽然有限购的政策影响,但从亲戚朋友那借房产证买房并不是难事。“做实业太辛苦,收益低,还不稳定。”珠海某科技公司员工在论坛上反映,随着房价的上涨,员工工作积极性下降很多,有房一族的房子增值已经远超工资收入,工作反而成了副业,无房一族则一直处于买不起房的焦虑中,也无心工作。就连老板都嫌公司主业利润太低,玩起了房地产。

国家统计局的数据显示,今年1至5月,我国民间固定资产投资为11.6万亿元,同比增长3.9%;增速比2015年全年的10.1%低了6.2个百分点,民间投资增速明显下降。有分析人士指出,上半年民间投资增速的大幅下滑与楼市的超预期繁荣有很大关系,大量民间投资逃离实体经济,涌入了房地产市场。

广东的表现更为明显,广东省统计局发布的数据显示,今年1至5月广东民间投资同比增长20%,房地产开发投资增长19.8%,工业投资增长仅为9.1%。有业内人士认为,近几年来,广东民间投资近半集中在房地产,资金的倾斜导致房地产的投资增速和工业投资增速的差距越拉越大。

去年下半年以来,全国重点城市房地产市场的快速复苏吸引了大批民间投资的目光,它们的进入又进一步推高了楼市的成交量和价格。以珠三角为例,佛山、中山、珠海、惠州、东莞这五个城市的表现最为突出。

国泰君安证券研究所董事总经理任泽平在一篇报告中指出,2015年下半年以来,受房市火爆、地方债务置换、财政稳增长等影响,大量资金流向房地产开商和地方政府,对民间投资产生挤出效应,社会融资结构恶化,资源配置效率下降。当前M1(狭义货币)大幅上升但民间企业投资意愿不强,虽然政府和房地产投资回升,但制造业投资和民间固投增速均下滑。

珠海和中山的房地产开发数据都印证了这一观点。2015年,珠海市房地产开发完成投资524.12亿元,同比增长35%,工业投资258.69亿元,下降6.3%。中山则在政府文件中表示,2015年实体经济经营仍然困难,工业生产对全市GDP的贡献率仅为53.4%,分别低于去年同期和去年全年6.7和9.6个百分点,全市资金流动性放缓,工商业的投资意愿不足。

警惕实体经济空心化

高房价对实体经济冲击最鲜活的例子,莫过于华为总裁任正非的“现身说法”。在被问及为何将华为的部分业务从深圳迁往东莞时,任正非直言,中国最终要走向工业现代化,工业现代化最主要的是要有土地来换取工业的成长。但现在土地越来越少,越来越贵,产业成长的可能空间就会越来越小。华为的管理层也表示,迁往房价更低的东莞,员工才可以安居乐业。而深圳龙岗区则担忧,华为迁走后,全区规模以上工业总产值将下降14。3%。

相较于工业用地,商住用地在短期内对经济的拉动作用更为明显,这也导致一些地方政府在资源分配上有所倾斜。2014年,中山便提出,要警惕因“房地产冲动”掣肘而造成工业投资增势放缓。一方面,正面对土地资源的束缚,许多工业项目面临大量缺地的问题;另一方面,由于短期可获得“快速增长”的成效,在处理闲置土地时,相当一部分镇区都选房地产这一捷径来“盘活用地”。部分镇区甚至出现了热衷将工业用地转为商住房地产用地的现象。

上述接受采访的城市土地顾问认为,将实体经济的发展受限归结于房地产似乎过于片面,但现在的珠三角不少城市的房地产市场包括珠海、中山、惠州、东莞等多是投资或者投机行为主导,一旦房价泡沫破裂对城市的经济伤害更大。温州曾经也是实体经济非常活跃的一个城市,但很多企业慢慢脱离实体经济,投向金融、房地产等虚拟经济领域,造成了实体经济空心化,以及2013年的房地产断供潮。

梁权也深有同感,制造业出身的他曾经投身于房地产市场,当时为应对金融危机,国家投放的四万亿直接刺激了房地产市场的升温,而充裕的流动性也让企业主们看到了通过杠杆放大投资的机会,他身边的企业家朋友利用银行贷款合伙购买大宗物业的不在少数。过度冒险的后果就是当房地产进入下跌周期时,这些物业被深深套牢,断供后,这些企业主被银行列入黑名单,经营实业多年积累的信用毁于一旦。梁权没有加入这场狂欢,虽然房地产的投资回报颇为可观,但他还是回归了实业,做起了为这些企业主盘活不良资产的业务。在他看来,历史并非不可能重演,当前民间资本对房地产的追捧与当年何其相似。

“从整体环境上来看,担心房地产吸收过多产业资金的担心是可以理解的。”顺德区政府的一位相关人士表示,民间投资也是逐利的,哪里钱好赚就往哪里去。但作为地方政府,对实体经济的发展还是应该做好引导。实体经济是顺德的支柱,在土地规划上也是为产业发展提供了大力度支持,每年供应的产业用地几乎占到了总供应计划的50%~60%。他认为,实体经济和房地产的发展应该是相辅相成的关系,只有打造好了产业和配套,集聚了人口和消费力,土地的价值才能得到提升,房价也才有上行空间。

珠海半年卖了一年的量

曾冬梅/文

根据珠海市商品房预销售专网数据,上半年珠海全市共网签住宅29609套,已经超过了去年全年住宅成交的29262套,同时更远远超过了2014年的不足1.5万套,和2013、2012年的不足万套。珠海某项目的销售人员表示,在楼市最火爆的时候,一天的成交量是平时的8倍。从均价来看,6月珠海新建住宅均价为16432元/平方米,半年涨了2357元/平方米,甚至已经超过广州上半年15966元/平方米的成交均价。个盘的涨幅更是惊人,珠海奥园广场的均价已经从去年底的18000元/平方米涨到了26000元/平方米,多次开盘“日光”。目前珠海市区已经少有3万元/平方米以下的在售项目,半年内,涨幅在3000元~6000元/平方米之间的楼盘比比皆是。

珠海房价涨得让海对面的澳门楼市也信心大增,澳门房地产总商会会长钟小健认为,珠海房价大涨使得澳门房价继续下跌的机会微乎其微,甚至还有止跌回升的希望。

有研究机构指出,在本地客户没有明显增长的情况下,今年以来珠海火爆的交易基本是以投资客为主在推动。目前,珠海市一手房库存不足支撑4个月,预计楼价涨势难阻。

中山半年卖掉7万多套房

曾冬梅/文

今年以来,中山每个月几乎都能卖掉过万套的住宅。据合富辉煌(中国)中山公司统计,今年上半年,中山商品房成交约76000套左右。同比2015年上半年的54871套大涨38.5%,而相比两年前(2014年上半年)更是涨了一倍。该机构预估中山2016年上半年的成交价将逼近7000元/平方米,同比上涨近1000元/平方米。大部分镇区的涨幅都在20%以上,例如,深圳客青睐的南朗镇均价涨幅达到52%,广州客喜爱的阜沙镇涨了48%,珠海人捧场的坦洲镇涨了27%。投资需求对当地的成交和房价刺激颇大。

中山的库存一降再降,从去年年底的“5字头”成功在3月份跌破4万,之后便一直徘徊于3.5至4万套之间。

顺德半年卖地收入顶2015全年

曾冬梅/文

6月28日,佛山顺德出让的两宗位于北滘新城核心区域的住宅用地,竞争异常激烈,两幅地的溢价率分别高达183%和196%,最高楼面地价约1.1万元/平方米,这是顺德历史上首次出现万元单价的土地,也是首次有面粉的价钱贵过面包。去年,顺德出让的住宅用地单价均只在4000元至5000元/平方米,短短一年时间,单价翻了一倍。

公益福彩app据了解,今年上半年,顺德的土地出让金收入已经超过100亿元,相当于去年全年的收入。



责任编辑:钊香丽
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